Expert Pro Finances vous accompagne dans votre recherche de financement pour votre activité de promotion immobilière afin de financer vos frais d'études et de montage, l'acquisition du foncier, la commercialisation puis la construction.
En moyenne, les promoteurs immobiliers apportent 10 à 20% du coût total TTC de l'opération en fonds propres. Or, au fil des années, les projets immobiliers prennent de plus en plus de temps à se concrétiser. Alors qu'auparavant, il fallait compter de 2 à 3 ans, il est maintenant courant de prévoir 4 à 5 ans en raison des négociations des permis de construire, des recours fréquents et des autorisations administratives toujours plus complexes et longues à obtenir. Dans ces conditions, les promoteurs immobiliers entreprennent souvent plusieurs projets simultanément, nécessitant ainsi des fonds propres suffisants pour financer l'ensemble des chantiers.
Le financement bancaire couvre une part importante de l'opération de promotion immobilière, généralement entre 35% et 40%. Pour financer un promoteur immobilier, la banque effectue plusieurs vérifications, telles que l'emplacement du terrain, une étude de marché, la conformité aux exigences des logements prévus, les contraintes techniques, le respect des normes, les assurances contractées par le promoteur, ainsi que la solvabilité des entreprises intervenant sur le chantier
La banque examine également le budget de l'opération, les besoins en trésorerie qui en découlent, les promesses de vente des futurs logements, les prix de vente et les contrats de réservation. Les lettres d'intention d'achat n'ont généralement pas de poids aux yeux des banques.
Mais le banquier analyse également le profil et l'expérience de l'opérateur, ainsi que les garanties associées au dossier. Si le projet est jugé solide, la banque acceptera d'accorder un crédit au promoteur.
Les 50% restants du financement sont généralement obtenus grâce à la pré-commercialisation des logements.
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) permet au promoteur de percevoir une partie du prix de vente en fonction de l'avancement des travaux. Les futurs acheteurs versent une fraction du prix à chaque étape du chantier. La VEFA est un mécanisme spécifique à notre pays.
Une Garantie Financière d'Achèvement (GFA) assure les acquéreurs de la livraison conforme des lots. Ces appels de fonds permettent au promoteur de payer progressivement ses prestataires sans attendre la livraison des logements.
Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits à 3%, contrairement à 7,5% dans l'ancien.
Dans la plupart des cas, les banques et organismes d’assurances demandent une pré-commercialisation de l’opération à hauteur de 50 à 60 % pour octroyer les crédits ainsi que leur couverture. Mais tant que la garantie financière d’achèvement n’est pas obtenue, les contrats de réservation ne peuvent pas être actés devant notaire.
Pour démarrer les premiers appels de fonds, le promoteur a donc besoin de la GFA.
Le taux maximal autorisé pour les crédits immobiliers dépasse désormais les 5 % pour les prêts sur vingt ans ou plus, à 5,09 % ce 1er juillet, contre 4,68 % en juin. Pour les emprunts sur dix à dix-neuf ans, il atteint 4,84 %. Ces niveaux sont en constante augmentation depuis le printemps [...]
Au 3ème trimestre 2022, le taux moyen des crédits à l'équipement augmente par rapport au trimestre précédent (1,72 % après 1,27 %), ainsi que celui des crédits à l'immobilier d'entreprise (1,59 % après 1,3 %).